上海律师：都是为了避免合同纠纷

发布日期：2022-05-17 09:02    来源： 未知     [联系我们]

　　

　　1、 注意合同标的

　　

　　代表开发商签订合同的人不一定是法定代表人，或者合同上的开发商不是该物业的土地所有人，可能会造成问题。另外，该项目也有可能是a公司开发的，但实际上是B公司投资的，作为买方，还是需要与a公司签订合同，否则以后要办理各种手续会很麻烦。

　　

　　因此，在签订合同前，查明代开发商签字的人是否为法定代表人，如果不是，是否持有“委托书”。否则，此人的签名无效。同时，注意合同上的公章，避免开发商推卸责任。

　　

　　2、 注意合同的措辞

　　

　　合同是双方协议的表达。然而，在实际操作中，开发商往往给购房者很多承诺，比如“如果有问题，在短的时间内解决”、“在装修材料方面，选择国外的进口产品”等等，看似诱人，却没有实际意义。短的时间是多长，的是什么？我不知道。当合同中出现模糊概念时，法律就没有办法解决这个问题。因此，买方不会赢得诉讼。

　　

　　因此，买方必须在合同中落实每一个具体时间、具体地点、具体材料和开发商的口头承诺。

　　

　　3、 注意房子的具体情况

　　

　　房屋的具体情况包括地址、面积、楼层等，房屋实际面积与产权证上标明的面积不一致的，无论是以产权证上标明的面积为准，还是以双方重新勘察的面积为准，均应在合同中明确约定。

　　

　　4、 注意结算方式

　　

　　比如约定分期付款，签订合同时，办理过户手续时，房屋交付时，余款应付清。付款期限和每一笔金额应明确约定，并符合相应的移交程序。

　　

　　5、 避免下列霸王条款

　　

　　霸王条款1：声称不是标准合同

　　

　　霸王条款2：不平等的违约责任

　　

　　霸王条款3：区域错误无法签出

　　

　　霸王条款4：全部属于开发商

　　

　　霸王条款五：虚假广告免责

　　

　　霸王条款六：认购保证金不退还

　　

　　6、 合同中应包括开发商的广告

　　

　　为保护买受人的合法权益，保护买受人不受虚假广告的欺骗，在签订补充合同时，应当将销售书等广告的内容纳入补充协议。

　　

　　7、 指定办理产权证的时间

　　

　　取得产权证书的具体日期应明确，如x x，XXXX。注明未在上述日期取得房产证的，视为开发商单方违约。

　　

　　8、 指定建筑/公共摊位/自由区

　　

　　在补充合同中，除注明总建筑面积外，还应注明内部面积和公共共享面积，并注明共享面积的哪一部分，确定共享面积的位置。

　　

　　开发商提出的该区域（花园、露台等）的具体位置、面积、使用年限和装修标准在“补充协议”中详细说明，并注明使用权（或产权）。

　　

　　9、 明确房屋质量和装修标准

　　

　　买受人在签订合同时，应当认真查阅商品房质量保证书和房屋使用说明书的内容，并将质量保证书作为合同附件。不仅如此，买方还必须在合同中详细说明质量要求。如：卧室、厨房、浴室装修标准、等级；建材清单、等级；室内 清单；水、电、气、管道通畅；门窗、家具缺陷；房屋抗震等级等质量要求应涉及。合同还可以约定房屋的保修期、辅助 的维修期等。

　　

　　如果房地产开发项目是精装修，那么就要明确装修标准。比如，不要笼统地使用进口材料、先进材料等模糊、含糊的表述。一定要弄清楚使用的是什么牌子，甚至是颜色。

　　

　　10、 明确物业管理服务内容和收费标准

　　

　　合同中应确定前期物业管理公司及双方约定的物业管理范围和收费标准。

　　

　　11、 明确交货日期

　　

　　如果在规定的时间内仍未达到约定的交货标准，买方有权单方面终止“合同”。开发商应向业主支付违约金及因收不到房屋而造成的其他损失（双方应事先就违约金及相关损失的具体金额达成一致并在合同中反映）。同时，我们应该就我们收到房子时要支付的费用达成一致。

　　

　　12、 出售房屋抵押

　　

　　一些开发商为了激活资金，往往将土地使用权抵押出去，然后再将已建成的房地产抵押出去。如果这类房屋被出售，当开发商破产时，买方将得不到房屋。因为买受人没有房地产证，所以他没有房地产权利。

　　

　　双方同意卖方应保证其所售房屋不存在抵押权。买受人因此退房的，出卖人应当向买受人承担双倍已付房价的责任。

　　

　　13、 明确买卖双方的违约责任

　　

　　有下列情形之一的，合同应当明确双方的违约责任：。如：买受人抵押不能办理；买受人要求退房，未按时付款；开发商要求售房后换房，未按时交房；面积变化超过约定范围；质量不符合要求；转让手续不符合要求和约定等。

　　

　　在签订购房合同时，一定要仔细看合同，把可能出现的各种问题告诉自己，并与开发商就解决问题的办法达成协议，写入购房合同。签订购房合同时，应事先了解签订合同的注意事项，必要时可请律师陪同，因为一旦发生需要维权的纠纷，合同就是维权的法律依据和证据。