上海律师｜卖房屋人未将户口迁出引起的纠纷

发布日期：2022-05-15 09:02    来源： 未知     [联系我们]

　　

　　根据《户口登记条例》第三条的规定，“户口由各级公安机关负责”，第十条规定：“公民迁出户口管辖范围的，迁出前应当由其本人或者户主办理，向户口登记机关申请办理迁出登记，领取转移证明，注销户口。”

　　

　　根据《房屋登记办法》第四条，“房屋登记由房屋所在地房屋登记机关办理。”

　　

　　从上述规定可以看出，我国的房屋所有权管理与户籍管理是分离的。房地产管理部门负责房屋权属管理，公安部门负责户籍管理。现行的户籍管理条例没有对房屋转让造成的户籍转移问题作出具体规定，导致制度漏洞和法律真空；同时，户籍转移问题属于行政问题，不属于民事案件的受理范围。法院无权直接对户口迁移作出民事判决，也无权强制执行。根据《户口登记条例》第十条规定，户籍转移实行自愿原则，即使公安机关也无权要求出卖人将户口迁出房屋。

　　

　　针对目前法院无法直接对户籍转移作出民事判决，难以保护买受人合法权益的现状，笔者认为，要避免户籍转移纠纷，应采取三个方面的措施：事前充分调查，在合同中详细约定户籍现状，事后补救措施：

　　

　　1、 事前充分调查

　　

　　在购房人决定购买房地产之前，除了对房屋的年龄、面积、性质、周边配套措施、周边环境等进行调查核实外，也不能忽视对房屋所附的户口的核实。房屋的户籍核实可以通过以下两种方式进行：种方式是核对出卖人的户籍，了解出卖人及其家庭的户籍，但有两种情况影响准确性。一是不能将非卖方家庭成员的户口排除在交易场所之外，二是户籍不及时，与实际户籍一致；二是自行或委托房屋中介、律师到当地***调查核实房屋户籍信息。如果需要出卖人配合，出卖人拒绝配合，买受人必须谨慎解释，房屋户籍可能存在问题。

　　

　　2、 在合同中详细约定账户的现状和搬迁

　　

　　经过步的全面调查，可能出现两种情况：一是出卖人承诺房屋内没有关联账户，二是房屋内有关联账户，但出卖人承诺在一定时间内将账户迁出。对于上述两种情况，买方应在合同条款中分别作出如下约定：

　　

　　（1） 出卖人承诺该房屋无户籍的，以该房屋无户籍为出卖人承诺。如有违反，应承担违约责任。违约责任应当具体明确，便于实际操作，避免空洞和不可执行。比如协议：“如果出卖人违反约定，在房屋内有关联账户，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担违约金。违约金不足以弥补买受人实际损失的，出卖人还应当赔偿损失；买受人非常喜欢房屋的，也可以约定：“出卖人违反约定，在房屋内有挂账”如果挂账逾期，买方应向买方支付违约金。买受人有权要求出卖人在两个月内将户口迁出房屋。每逾期一天，买受人应按房屋总价的百分比承担违约责任。逾期超过数日的，买受人有权解除合同，并追究出卖人的违约责任。”。

　　

　　（2） 房屋有户籍，但出卖人承诺在一定期限内迁出的，出卖人应当按照约定在一定期限内迁出，有违反约定的，应当承担违约责任。违约责任也应具体明确，如约定“出卖人未在合同约定的时间内将账户迁出房屋的，每逾期一日，出卖人应按房屋总价的百分比承担违约责任，逾期超过数日的，买方有权解除合同，并追究卖方的违约责任”。

　　

　　买受人也可以将房屋搬出作为支付部分房价的前提条件。出卖人将住宅迁出房屋前，买受人有权拒绝支付部分房价款。除此之外，买受人可以保留部分房价款，待出卖人将房屋内所有账户全部搬走后再支付房价款；出卖人未在合同规定的期限内搬走全部账户的，出卖人应按合同规定的标准支付违约金，买受人可以直接从房价款中扣除违约金，不足部分仍可以支付的，出卖人应当追偿。

　　

　　通过以上阐述，建议买卖双方在合同中就转帐问题达成明确、详细的协议。即使法院不支持转户判决，也会支持违约金，以至少依法保护其合法权益，并依法要求解除合同。

　　

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